Créer une société holding immobilière peut permettre de structurer un portefeuille de biens, de séparer différents investissements, de faciliter l’entrée de partenaires ou d’organiser la détention d’actifs immobiliers dans plusieurs pays.

Mais quelle est la meilleure juridiction pour une société holding immobilière ?

Il n’existe pas de réponse universelle. La juridiction optimale dépend notamment de la localisation des biens, du type d’immobilier détenu, du financement, de la résidence fiscale des actionnaires, de la fiscalité applicable aux loyers et plus-values et des possibilités de financement bancaire.

Pour les investisseurs internationaux, plusieurs juridictions peuvent être étudiées : Singapour, Hong Kong, les Émirats arabes unis et le Royaume-Uni.

L’objectif n’est pas nécessairement de choisir le pays avec le taux d’impôt le plus faible, mais celui qui offre le meilleur équilibre entre fiscalité, protection juridique, financement, réputation et flexibilité internationale.

Pourquoi créer une société holding immobilière ?

Une structure de société holding immobilière peut être utilisée pour centraliser ou organiser la détention de plusieurs investissements.

Selon le projet, une structure peut par exemple prendre la forme suivante :

Actionnaire → Holding → Sociétés immobilières → Biens immobiliers

Dans certains projets internationaux, il peut être préférable que chaque bien ou groupe de biens soit détenu par une société distincte.

Cette organisation peut permettre de :

• séparer différents actifs ;
• faciliter l’entrée de nouveaux investisseurs ;
• organiser la transmission du patrimoine ;
• distinguer plusieurs projets immobiliers ;
• centraliser certaines fonctions administratives ;
• structurer des investissements dans plusieurs juridictions.

Il faut toutefois étudier les conséquences fiscales et juridiques avant de transférer un bien existant dans une société.

Quelle est la meilleure juridiction pour une société holding immobilière ?

Les juridictions ne présentent pas toutes les mêmes avantages.

Juridiction	Profil immobilier	Principal avantage	Point d’attention
🇦🇪 Émirats arabes unis	Immobilier international et régional	Environnement international	Régime fiscal et substance à analyser
🇸🇬 Singapour	Investissements asiatiques	Stabilité et crédibilité	Droits immobiliers importants dans certains cas
🇭🇰 Hong Kong	Immobilier et investissements asiatiques	Fiscalité territoriale	Règles immobilières et fiscales spécifiques
🇬🇧 Royaume-Uni	Immobilier britannique et international	Cadre juridique reconnu	Fiscalité immobilière détaillée

Le choix dépend surtout de l’endroit où se trouvent les actifs.

Une société constituée dans un pays à faible fiscalité ne permet généralement pas de faire disparaître les taxes dues dans le pays où se situe l’immeuble.

Émirats arabes unis : une juridiction internationale pour l’investissement immobilier

Les Émirats arabes unis sont devenus une juridiction importante pour les investisseurs internationaux, notamment à Dubaï et Abu Dhabi.

Le régime de Corporate Tax s’applique notamment aux entreprises exerçant des activités immobilières de gestion, de construction, de développement, d’agence et de courtage. Le régime comporte également des règles spécifiques pour les entreprises établies en Free Zone.

Pour une holding immobilière, il est donc essentiel de distinguer :

• la simple détention d’investissements ;
• la location de biens ;
• le développement immobilier ;
• l’achat-revente ;
• les activités de gestion immobilière.

Ces activités peuvent recevoir des traitements fiscaux différents.

Les Émirats peuvent être particulièrement intéressants lorsque l’investisseur souhaite développer un portefeuille régional ou international depuis une juridiction disposant d’un écosystème financier et commercial développé.

Profil adapté :

• investisseurs internationaux ;
• entrepreneurs résidant aux Émirats ;
• investisseurs dans l’immobilier à Dubaï ;
• familles souhaitant structurer des actifs internationaux ;
• investisseurs développant plusieurs projets dans la région.

Singapour : une structure solide pour l’immobilier asiatique

Singapour peut être pertinent pour les investisseurs dont le portefeuille immobilier est orienté vers l’Asie.

La juridiction offre une forte stabilité institutionnelle et une excellente réputation auprès des banques et investisseurs internationaux.

Cependant, il faut être particulièrement attentif aux droits de timbre applicables à l’immobilier.

Singapour dispose notamment d’un régime spécifique d’Additional Conveyance Duties (ACD) concernant certaines transactions portant sur les participations dans des Property-Holding Entities détenant principalement des propriétés résidentielles à Singapour.

Les règles peuvent entraîner des droits importants lors de certaines acquisitions ou cessions.

Cela signifie qu’une holding singapourienne ne doit pas être choisie uniquement en fonction de son taux d’impôt sur les sociétés.

Il faut analyser le coût fiscal de l’acquisition, de la détention et de la revente des actifs.

Profil adapté :

• investisseurs immobiliers asiatiques ;
• familles internationales ;
• investisseurs institutionnels ;
• entrepreneurs souhaitant une structure très crédible ;
• portefeuilles diversifiés en Asie.

Hong Kong : une option intéressante pour les investissements en Asie

Hong Kong mérite également d’être étudié pour une société holding immobilière internationale, particulièrement lorsque les investissements sont liés à l’Asie.

Le régime de Profits Tax repose sur un principe territorial. Pour les sociétés, le taux est de 8,25 % sur les premiers HK$2 millions de bénéfices imposables dans le cadre du régime à deux niveaux, puis de 16,5 % au-delà.

Mais la fiscalité immobilière doit être analysée séparément.

Lorsqu’une société donne un bien immobilier en location à Hong Kong, les revenus locatifs peuvent relever du régime de Profits Tax. L’Inland Revenue Department précise également que les sociétés propriétaires peuvent être concernées par la Property Tax, avec des mécanismes permettant d’éviter une double imposition du même revenu.

Hong Kong peut donc être particulièrement intéressant pour un investisseur qui cherche une plateforme asiatique combinant détention, financement et développement international.

Royaume-Uni : une juridiction adaptée à l’immobilier britannique

Le Royaume-Uni reste une juridiction importante pour les investisseurs immobiliers internationaux.

Une société britannique peut détenir des biens immobiliers et percevoir des revenus locatifs. Pour une société, les revenus provenant de la location d’un bien sont traités comme des revenus d’activité immobilière et peuvent être soumis à Corporation Tax.

Le taux principal de Corporation Tax est actuellement de 25 % lorsque les bénéfices dépassent £250 000, tandis que le taux pour les petites sociétés est de 19 % jusqu’à £50 000 de bénéfices, avec un mécanisme de Marginal Relief entre les deux seuils.

Le Royaume-Uni présente toutefois un avantage majeur : son environnement juridique et financier est bien connu des investisseurs internationaux.

Il peut donc être particulièrement adapté lorsque les biens sont situés au Royaume-Uni ou lorsque les investisseurs souhaitent utiliser une structure britannique facilement identifiable par les banques et partenaires commerciaux.

Société offshore pour l’immobilier : est-ce réellement avantageux ?

L’expression « société offshore pour l’immobilier » peut être trompeuse.

Lorsqu’une société étrangère détient un immeuble, le pays dans lequel se trouve cet immeuble conserve généralement des droits fiscaux sur les revenus ou certaines transactions immobilières.

Par exemple, une société non résidente qui possède un bien au Royaume-Uni ne peut pas simplement considérer que le revenu immobilier échappe à l’impôt britannique. HMRC prévoit d’ailleurs un régime spécifique pour les sociétés non résidentes percevant des revenus locatifs provenant de biens britanniques.

La véritable question est donc :

Pourquoi utiliser une holding étrangère plutôt qu’une société locale ?

Une structure internationale peut avoir du sens lorsqu’elle répond à un objectif réel :

• portefeuille situé dans plusieurs pays ;
• investisseurs provenant de plusieurs juridictions ;
• organisation d’un groupe immobilier ;
• financement international ;
• transmission ou gouvernance familiale ;
• séparation entre différents projets.

En revanche, créer une société offshore uniquement pour tenter d’éviter les taxes immobilières locales peut produire une structure coûteuse et difficile à justifier.

Holding immobilière internationale : une structure à plusieurs niveaux

Pour un portefeuille international, une structure plus sophistiquée peut être envisagée.

Par exemple :

Investisseurs / famille
↓
Holding internationale
↓
SPV immobilier A — France
SPV immobilier B — Espagne
SPV immobilier C — Royaume-Uni

L’intérêt d’une telle organisation est notamment de séparer les risques et les investissements.

Chaque SPV peut détenir un actif ou un portefeuille spécifique, tandis que la holding assure certaines fonctions de gouvernance et de détention.

Mais cette architecture entraîne également davantage de coûts : comptabilité, déclarations fiscales, comptes bancaires, administrateurs, substance et obligations réglementaires.

Une structure plus complexe n’est donc pertinente que lorsqu’elle répond à un véritable besoin économique ou patrimonial.

Comment choisir la meilleure juridiction ?

Avant de créer une holding immobilière, il est recommandé d’analyser au minimum six critères.

1. Localisation des biens

C’est généralement le premier facteur. La fiscalité immobilière dépend fortement du pays dans lequel se trouve le bien.

2. Nature de l’investissement

Un immeuble résidentiel destiné à la location, un hôtel, un immeuble commercial ou une opération de promotion immobilière peuvent avoir des traitements différents.

3. Fiscalité des revenus

Il faut analyser l’impôt sur les loyers, les plus-values, les retenues à la source et les éventuels droits de timbre.

4. Financement bancaire

Une holding immobilière doit pouvoir recevoir des financements et gérer les flux financiers liés aux acquisitions.

5. Résidence fiscale des actionnaires

La fiscalité personnelle des propriétaires peut avoir une influence importante sur les dividendes, distributions, successions ou cessions de titres.

6. Convention fiscale et substance

Pour une structure internationale, les conventions fiscales, la résidence de la société et la réalité de sa gestion doivent être étudiées avant toute décision.

Quelle juridiction choisir selon votre projet ?

Vous investissez principalement à Dubaï ou dans les Émirats ?
Une structure aux Émirats peut être particulièrement cohérente.

Votre portefeuille est orienté vers l’Asie ?
Singapour ou Hong Kong peuvent mériter une étude comparative.

Vous détenez principalement des biens au Royaume-Uni ?
Une structure britannique peut offrir un cadre juridique et financier adapté.

Vous détenez plusieurs biens dans différents pays ?
Une holding internationale avec des SPV locaux peut être plus pertinente qu’une seule société étrangère détenant directement tous les actifs.

Pourquoi faire accompagner la création d’une holding immobilière ?

Une société holding immobilière internationale doit être conçue en fonction des actifs qu’elle détiendra réellement.

Le choix de la juridiction doit donc intervenir après l’analyse du portefeuille et non avant.

ICD Fiduciaries accompagne les entrepreneurs et investisseurs internationaux dans la création de sociétés, la mise en place de structures internationales et la recherche de solutions bancaires professionnelles.

Pour un projet immobilier, l’objectif est de construire une architecture cohérente avec les pays où se trouvent les biens, les investisseurs et les flux financiers.

FAQ – Société holding immobilière internationale

Quelle est la meilleure juridiction pour une société holding immobilière ?

Il n’existe pas de juridiction universellement meilleure. Les Émirats, Singapour, Hong Kong et le Royaume-Uni peuvent être pertinents selon la localisation des actifs et le profil de l’investisseur.

Une société offshore peut-elle détenir un bien immobilier ?

Oui. Une société étrangère peut, dans certaines situations, détenir un bien immobilier à l’étranger. Cependant, le pays où se situe le bien peut continuer à imposer les revenus, gains ou transactions liés à cet actif.

Pourquoi créer une holding immobilière internationale ?

Elle peut servir à organiser plusieurs investissements, séparer les risques, accueillir plusieurs investisseurs ou structurer un portefeuille situé dans différents pays.

Est-il préférable de créer une société par bien immobilier ?

Pas nécessairement. Une société par actif peut faciliter la séparation des risques, mais elle augmente également les coûts administratifs et comptables. Le choix dépend du portefeuille et du financement.

Quelle est la meilleure structure pour un portefeuille immobilier international ?

Une structure fréquemment étudiée est une holding au niveau supérieur avec des sociétés locales (SPV) détenant les actifs dans chaque pays. Elle doit cependant être validée selon les règles fiscales et juridiques de chaque juridiction.

Conclusion

La meilleure juridiction pour une société holding immobilière dépend avant tout de la localisation des actifs et de la stratégie de l’investisseur.

Les Émirats arabes unis peuvent être intéressants pour les investisseurs internationaux et les portefeuilles liés à la région. Singapour offre une juridiction très crédible pour les investissements asiatiques, mais certaines opérations immobilières sont soumises à des droits spécifiques.

Hong Kong peut constituer une plateforme intéressante pour les investissements asiatiques grâce à son système fiscal territorial. Le Royaume-Uni reste particulièrement pertinent lorsque les actifs ou les investisseurs sont liés au marché britannique.

Pour une société holding immobilière internationale, le meilleur résultat vient rarement du simple choix d’une juridiction « offshore ». Il vient plutôt d’une architecture cohérente entre holding, sociétés immobilières locales, financement, fiscalité et résidence des investisseurs.