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Investir dans l’immobilier aux États-Unis

Les États-Unis sont un pays qui attire toujours autant, malgré l’émergence de nouvelles destinations à travers le monde. Le pays possède de nombreux atouts : cadre de vie, paysages, culture, mentalité, liberté…

Aux États-Unis, tout est possible tant le pays nous a habitués aux extrêmes. Investir dans l’immobilier aux USA est une possibilité intéressante pour se constituer un patrimoine et adoucir son taux de fiscalité.

Pour beaucoup de Français, les États-Unis sont aussi un terrain idéal pour investir dans l’immobilier. En effet, le marché immobilier américain est vaste et il offre de ce fait de nombreuses opportunités très intéressantes.

Néanmoins, pour investir aux États-Unis vous devez en comprendre les règles et les astuces. Nous avons conçu ce dossier pour vous apporter les meilleurs conseils et vous aider dans votre démarche d’investissement aux USA.

Les raisons d’investir dans l’immobilier aux USA

La crise des subprimes et ses conséquences pour l’immobilier américain

Au début des années 2000, le gouvernement américain veut élargir l’accès aux crédits immobiliers afin que même les ménages aux revenus modestes puissent devenir propriétaires. Seulement, pour s’en sortir, les banques mettent en place des crédits dont le taux et la prime de risque sont plus élevés, mais en veillant à bien définir l’échéancier.

Il s’agit des subprimes. En règle générale, ces crédits profitent d’un taux promotionnel durant les 3 premières années, puis d’un taux supérieur par la suite, mais qui reste ajustable.

La plupart de ces subprimes sont des prêts hypothécaires. Les banques comptent alors sur la hausse des prix de l’immobilier pour faire face aux défauts de paiement. Mais les banques vont plus loin en développant une mobilisation de créances sur les subprimes via les marchés financiers afin d’attirer les investisseurs. Ces crédits deviennent alors des produits financiers offrant un rendement élevé et un risque à priori faible du fait de la garantie du gouvernement américain concernant ces crédits.

Cependant, une bulle immobilière s’est peu à peu développée. En effet, en facilitant l’accès à l’immobilier, la demande a augmenté, incitant à construire de nouveaux logements de façon déraisonnable, jusqu’à ce que l’offre devienne supérieure à la demande et que la bulle explose. Les prix de l’immobilier ont alors fortement chuté.

Les banques et les souscripteurs de crédits ne sont alors plus protégés par la hausse des prix. De plus, les taux d’intérêt ont été multipliés par 5 entre 2004 et 2006.

En 2006, les subprimes représentent 23% des crédits immobiliers. Lorsque la crise éclate en 2007, les défauts de paiement représentent 15% des emprunts. Les banques décident d’enclencher les short sales et les foreclosures, c’est-à-dire la vente et la saisie des biens immobiliers dont le crédit ne peut plus être remboursé.

Cependant, face à la chute du prix de l’immobilier, les banques sont obligées de vendre à perte les biens immobiliers. Les effets se répercutent ensuite sur les marchés financiers où les mobilisations de créances génèrent le doute auprès des investisseurs.

Si aujourd’hui la crise semble loin derrière, les conséquences sur le marché immobilier américain se font toujours ressentir. De nombreuses villes ont vu des quartiers entiers être abandonnés. Il reste désormais de nombreux biens immobiliers non utilisés aux États-Unis. Et si les prix ont augmenté, on trouve encore de nombreuses bonnes affaires.

Les atouts du marché immobilier américain

L’économie américaine se porte bien avec une croissance supérieure à 2% depuis plusieurs années et un taux de chômage inférieur à 4%, soit le plus bas depuis 50 ans. Précisons néanmoins, que le nombre de personnes actives a diminué aux États-Unis et que le nombre de personnes sans emplois, mais ne touchant pas le chômage a augmenté, ce qui explique en partie le faible taux de chômage.

Le marché américain profite également d’un niveau de risque relativement faible puisque le système fédéral diminue fortement le risque d’impayé.

L’immobilier aux USA profite également d’une fiscalité plus attractive qu’en France et que dans de nombreux États européens. Qu’il s’agisse des revenus fonciers ou des plus-values, les États-Unis offrent des taux d’imposition plus faibles par rapport à la France. Sans oublier la particularité du Delaware qui offre une exonération d’impôt pour les sociétés investissant dans le marché immobilier.

Le marché immobilier des États-Unis recèle de bonnes affaires tandis que le marché est particulièrement dynamique avec des prix en hausse depuis plusieurs années, mais qui n’ont pas encore atteint leur niveau initial d’avant la crise.

L’immobilier locatif est notamment un investissement très rentable aux USA, car la demande de locataires est très importante. De plus le rendement locatif est supérieur à celui de la France. Ainsi, aux États-Unis, vous pouvez espérer des revenus s’élevant entre 5 et 11% avant impôt, contre 2% nets en France.

Notez également que le propriétaire jouit de plus de droits aux États unis par rapport à la France. Ainsi, il est nettement plus facile d’expulser un locataire qui ne paie pas son loyer.

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Les prix de l’immobilier aux États-Unis

Les prix sont à la hausse depuis plusieurs années, de l’ordre de plus de 4% par an. Sur l’ensemble du territoire américain, le prix du mètre carré se situe aux environs de 150 dollars en moyenne, avec de très grandes disparités selon les endroits. Investir à New York ou au beau milieu du Montana ne coûte pas le même prix.

Pour acquérir un bien immobilier aux USA, le prix médian est d’environ 275000 dollars, tandis que le loyer médian se situe aux alentours de 1650 dollars.

Cependant, les prix sont encore très en dessous de la valeur qu’ils avaient avant la crise, et ils sont également plus faibles que ceux des autres pays comparables. De plus, l’euro étant supérieur au dollar en matière de taux de change, vous y gagnez en investissant dans l’immobilier USA.

L’investissement locatif aux États-Unis

L’immobilier locatif offre l’un des meilleurs rendements parmi les investissements et avec un niveau de risque relativement faible. Les États-Unis offrent des conditions idéales pour l’immobilier locatif. L’offre de bien est importante, les prix sont encore faibles, mais en hausse, et le nombre de foyers locataires est très élevé.

Le nombre élevé de locataires résulte de la crise de 2007/2008. En effet, de nombreux propriétaires ont perdu leur logement durant cette période et les années qui ont suivi. Ces anciens propriétaires n’ont plus les moyens d’acquérir un bien immobilier et sont alors obligés de louer.

Comment acquérir un bien immobilier en tant qu’étranger ?

En tant que français vous ne pouvez pas investir dans une coopérative d’habitation ni dans une copropriété. Par contre, le reste est entièrement accessible. Ainsi, vous pouvez acheter une maison ou un appartement.

Vous n’avez pas besoin d’une autorisation de résidence permanente. Seul le numéro d’identification du contribuable (ITIN) est nécessaire quand on est français. Pour l’obtenir, vous pouvez vous adresser à l’autorité fiscale américaine (IRS). Sinon, vous pouvez vous adresser à un comptable disposant d’un agrément IRS, auquel cas vous aurez besoin de remplir le formulaire W-7.

La fiscalité de l’immobilier aux États-Unis

Aux États-Unis investir dans l’immobilier permet de bénéficier de nombreuses réductions fiscales. Vous pouvez notamment profiter d’une déduction de 3900 dollars sur votre revenu net. De même, les charges liées à la gestion du bien immobilier peuvent également être déduites. Il peut s’agir des honoraires de gestion, des billets d’avion, des travaux de maintenance, des frais d’hôtel, etc.

Sachez qu’en tant que Français vous devez déclarer vos revenus immobiliers au fisc américain, mais également au fisc français.

Heureusement, il existe une convention entre les deux pays qui empêche la double imposition et qui permet de profiter d’une meilleure rentabilité.

En tant que Français vous devez vous acquitter de l’impôt sur les loyers à l’État dans lequel est situé le bien immobilier. Vous devez également payer la taxe foncière, ainsi qu’une taxe sur le revenu fédéral. De même, selon les États, la Medicare Tax peut aussi être imposée, tout comme l’impôt sur les revenus.

La fiscalité varie selon les États et d’une année à une autre. Aussi, n’hésitez pas à faire appel à un expert pour être certain d’optimiser fiscalement vos investissements dans l’immobilier USA.

Acheter un bien immobilier aux USA

Les démarches d’achat d’un bien immobilier aux États-Unis nécessitent de cibler rapidement l’État dans lequel vous désirez investir. Comme nous l’avons vu plus haut, les conditions et la fiscalité peuvent être très différentes d’un État à un autre. Une fois, l’État choisi, vous devez ensuite définir la ville.

Vous devez aussi établir un budget de départ et définir le type de bien que vous recherchez. Le mieux est de passer par un agent immobilier spécialisé dans le marché américain et qui aura ainsi accès à la Multiple Listing Service, c’est-à-dire le fichier qui regroupe tous les biens en vente.

Concernant l’achat il faut d’abord réaliser une offre, puis un contra de vente si l’offre est acceptée.

Vous disposerez ensuite de 30 à 35 jours pour effectuer le paiement sans aide financière, et de 40 à 60 jours si vous passez par un prêt immobilier.

Durant cette période, vous allez devoir signer l’Escrow Letter », le « Title Company », puis la signature du « Closing ».

Où acheter un bien immobilier aux États-Unis?

Les États-Unis sont un vaste pays. Autant dire que les prix de l’immobilier sont très variables d’un État à un autre du pays et d’une ville à une autre.

Il est déconseillé d’investir dans des villes comme Chicago, Miami et San Francisco où les prix ont fortement augmenté.

Au contraire il est préférable d’investir dans des villes où la croissance de la population devrait perdurer sur le moyen et long terme, où l’emploi et lui aussi en pleine croissance tout comme le prix de l’immobilier. Ainsi des villes comme Atlanta en Géorgie ou comme Port-Charlotte en Floride offrent de belles opportunités.

Par exemple, à Atlanta, une maison de 128m2 avec 3 chambres et 2 salles de bain, coûte moins de 110000 euros pour un rendement net de 7,5% si vous la mettez en location. La ville d’Orlando offre également de belles opportunités. Ainsi, vous pouvez acquérir une maison de 159m2 avec 3 chambres set 2 salles de bain pour seulement 200000 euros et espérer obtenir un rendement net de 5,5%.

De même, l’État de l’Ohio dans le nord du pays est aussi un bon endroit pour investir dans l’immobilier USA et notamment dans une ville comme Cleveland.

Voici un petit classement des villes offrant les meilleures conditions pour investir dans l’immobilier aux États-Unis :

  • Birmingham en Alabama : taxe foncière faible, de nombreux biens immobiliers ont été saisis, rentabilité de 9,5%, prix très attractifs.
  • Détroit dans le Michigan : prix du foncier faible, demande locative élevée, rentabilité de 11%, faible imposition.
  • Phoenix dans l’Arizona : prix très abordables, rentabilité élevée, dynamise économique.
  • Memphis dans le Tennessee : prix abordables, très forte demande dans l’immobilier locatif.
  • Nashville dans le Tennessee : prix faibles, rentabilité élevée, offre immobilière élevée.

Optez pour une ville où l’offre d’emploi est prometteuse, où sont installées de grandes entreprises. La présence d’une université reconnue est aussi un atout. Plus largement, il faut cibler des villes attractives qui attirent les investisseurs et dont l’économie est durable sur le moyen et long terme.

À l’inverse, évitez les endroits où la population diminue et où les entreprises, les équipements et les infrastructures sont peu développés.

Passer un par un expert de l’immobilier américain

En tant que Français, il n’est pas évident de bien connaître le marché immobilier américain et toutes ses particularités. De plus, la distance ne permet pas d’effectuer des allers-retours.

À ce titre, il est vivement recommandé de faire appel à l’expertise d’une société spécialisée dans ce genre d’investissement. Une simple recherche sur internet devrait vous permettre de trouver des professionnels prêts à vous aider pour votre futur investissement immobilier aux États-Unis.

Créer une société offshore pour acheter et gérer vos biens immobiliers aux États-Unis

En créant une société offshore, vous allez pouvoir optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers aux USA. Le but est de détenir et gérer le ou les biens au nom de votre société.

ICD vous accompagne dans vos démarches de création d’une LLC (société à responsabilité limitée) aux États-Unis. En Tant que Français, votre société américaine ne sera pas soumise à l’impôt fédéral.

Le Delaware est une destination idéale pour y créer votre société offshore, car vous profiterez alors d’une exonération de l’impôt sur les sociétés et de conditions idéales pour investir dans le marché immobilier des États-Unis.

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