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Cas pratique 5 : Du bon usage d’une société immobilière offshore et d’un trust dans le cadre d’un investissement immobilier

Prenons l’exemple d’un citoyen canadien, Monsieur Jason. Il a depuis longtemps adoré la France et surtout sa capitale, Paris. Il projette d’y faire l’acquisition d’un appartement dans un quartier animé. Toutefois, en tenant compte du coût de l’appartement et surtout du peu de temps dont il disposera pour y séjourner, Monsieur Jason désirerait pouvoir le louer.

Dans cette situation, notre mission est d’étudier et d’évaluer l’incidence fiscale de l’opération. En effet, en cas de succession et de revente de l’appartement, Monsieur Jason souhaiterait payer le moins possible de droits de succession et/ou d’impôts sur les plus values. Il se demande également sur le régime fiscal des revenus locatifs.

La solution envisageable :

Que le propriétaire particulier soit un résident français ou non, les revenus locatifs de l’appartement parisien seront soumis à la fiscalité française. Le taux de l’imposition est de 49.58 %.

Concernant la revente de l’appartement, la plus-value enregistrée est imposable. En effet, selon le régime fiscal de la France, les plus-values immobilières seront soumises à l’impôt s’il ne s’agit pas d’une résidence principale. Tel est le cas de Monsieur Jason.

Pour que les plus-values soient exonérées d’impôts, il conviendrait de faire en sorte que l’appartement soit acheté par le biais d’une société immobilière luxembourgeoise.

En effet, la France et le Grand Duché du Luxembourg ont signé une convention de double imposition. Grâce à cette convention, les plus-values réalisées lors de la revente de l’appartement seront exemptées des impositions de la fiscalité française.

De plus, l’imposition des revenus locatifs en France deviendra 34 1/3.

Dans le cadre d’une succession, si la propriété est détenue directement ou indirectement par un trust, elle sera exonérée de droits de succession. Il convient toutefois de bien établir les clauses de ce trust. Ce dernier doit être à tout prix irrévocable et discrétionnaire. En outre, les résidents de France doivent être exclus des bénéficiaires du trust.

Cependant, les dividendes versés par une société luxembourgeoise à un trust ne permettent pas de bénéficier d’un important avantage fiscal. Les dividendes sont soumis à un impôt à hauteur de 25 % par la fiscalité du Luxembourg. Afin d’éviter cette taxation sur les dividendes, il est fortement recommandé que la société luxembourgeoise soit dirigée par une société offshore.

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